Geschäftshaus als Kapitalanlage in Immobilien

Investments in Einzelhandelsimmobilien sind sehr beliebt, da sie im Vergleich zu anderen Renditeobjekten als besonders sicher betrachtet werden.

Das Kapitalvolumen, welches in gewerbliche Immobilien fließt, steigt seit Jahren stetig an. Dies liegt vor allem an der anhaltenden Niedrigzinspolitik, die Rahmenbedingungen auf dem Kapitalmarkt sind besser denn je.

Doch vor allem an bevorzugten Standorten haben sich die Renditen durch die stark anziehenden Preise deutlich verringert. Trotzdem genießt das Geschäftshaus bis heute einen hohen Stellenwert.

Außerhalb der aufgeheizten Immobilienmärkte ist das Kosten-Nutzen-Verhältnis durchaus noch attraktiv.

Was ist ein Geschäftshaus?

Diese Frage ist gar nicht so leicht zu beantworten. Selbst in der Literatur wird der Begriff unterschiedlich weit aufgefasst. Eine Definition wird vor allem dadurch erschwert, dass jedes Objekt eine andere Mieter- und Nutzungskonstellationen aufweist - teilweise auch mit Wohneinheiten. Eine klare Abgrenzung ist kaum möglich.

Grob zusammengefasst ist ein Geschäftshaus ein Mietobjekt, deren einzelne voneinander abgegrenzten Flächen hauptsächlich zu geschäftlichen Zwecken vermietet werden.

Ein klassisches Geschäftshaus in den Innenstädten besteht dabei aus zwei Ebenen: dem Erdgeschoss mit einzelnen Ladenlokalen und den Obergeschossen mit Büroräumen oder Großraumkonzepten. Die Ladenlokale werden dabei von Einzelhandel, Gastronomie sowie Dienstleistungsanbietern angemietet und können sich auch auf das erste Obergeschoss erstrecken.

Auf den oberen Etagen verteilen sich Büroräume, Arztpraxen, Schulungsräume, Fitnesscenter etc. Sollten Wohneinheiten vorhanden sein, sind diese meist im obersten Stockwerk ansässig. Die einzelnen Mieter sind in der Regel flexibel austauschbar und unterliegen keinem strengen Konzept oder baurechtlichen Bestimmungen.

Wichtige Kriterien für ein Geschäftshaus als Anlageobjekt

Die Rendite eines Geschäftshauses ist im besonderen Maße von seinem Standort und seiner Nutzung abhängig. Insbesondere der Standort ist ein entscheidender Faktor bei der Rentabilitätsbewertung einer Anlageimmobilie. Die Stadteillage und die unmittelbare Nachbarschaft zu anderen Geschäften und Gebäuden beeinflussen die Passantenfrequenz.

Es ist ein Wechselspiel aus Qualität und Quantität: je besser das Einkauferlebnis empfunden wird, desto größer ist der Geldfluss.

Dem gegenüber steht die Nutzung eines Geschäftshauses. Laut einer Studie der BulwienGesa AG sind die Ladenlokale die tragenden Säulen für ein Anlageobjekt. Eine hohe Frequenz kauffreudiger Passanten macht die einzelnen Lokale zu wesentlich attraktiveren Einnahmequellen als darüberliegende Büroflächen. Doch die Läden allein sind kein Erfolgsgarant. Der E-Commerce zwingt Unternehmer zu einzigartigen Konzepten für ein besseres Einkaufserlebnis - doch das gelingt nicht jedem.

Soll ein Geschäftshaus ein rentables Renditeobjekt sein, ist daher der passende Mietermix in Verbindung mit der Lage entscheidend, um mögliche Mietausfälle puffern zu können.

Darüber hinaus kann auch der Grundriss einen entscheidenden Faktor darstellen. So kann ein Geschäftshaus mit langen Fronten höhere Erträge erzielen. Büroräume werden dadurch attraktiver, dass zusätzlich Stellflächen für Pkws vorhanden sind.

Das Geschäftshaus und seine Erträge

Vor allem in gefragten Innenstädten ist Bauland rar und durch die hohe Nachfrage der Bodenwert sehr hoch. Für ein Geschäftshaus muss immer das Ziel bestehen, durch eine intelligente Nutzungsstruktur maximale Gewinne mit einer begrenzten Fläche zu erzielen.

Für die Umsetzung sollten einige Punkte beachtet werden:

• Für Ladenflächen steigt die Mietbereitschaft mit der Umsatzerwartung. Diese wird bestimmt durch die Frequentierung, die Erreichbarkeit und die Sichtbarkeit des Ladenlokals.
• Büro- und Wohnflächen erzielen höhere Quadratmeterpreise in den oberen Geschossen.
• Am stärksten fallen die Städte selbst ins Gewicht. So erzielt ein Geschäftshaus in einer D-Stadt bei ansonsten gleichen Bedingungen nur noch 13,5 % des Ertrages einer Immobilie in einer A-Stadt.
• Je größer die Nachfrage nach Flächen ist, desto unkonventioneller kann das Geschäftshaus geschnitten sein, ohne Einbußen zu erleiden