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Immobilienrendite richtig berechnen

Die Immobilienrendite drückt die Ertragskraft einer Immobilie als Kapitalanlage aus. Sie stellt das prozentuale Verhältnis des erzielten Gewinns zum eingesetzten Kapital innerhalb eines bestimmten Zeitraums dar.

Diese Rendite ist relevant für Immobilien als Geldanlage, die vermietet werden. Sie wird langfristig betrachtet und ist von verschiedenen Faktoren wie Steuern und Wohnungsnachfrage abhängig.

Berechnung der Immobilienrendite

Um festzustellen, ob sich die Investition in eine Immobilie lohnt, können Anleger die Immobilienrendite berechnen. Bei der Immobilienrendite werden die Bruttomietrendite und die Nettomietrendite unterschieden.

Die Berechnung der Bruttomietrendite erfolgt nach der Formel:

  • Bruttomietrendite in Prozent = Jahresnettokaltmiete x 100 / Immobilienkaufpreis

Für die Berechnung der Bruttomietrendite sind im Kaufpreis bereits die Kaufnebenkosten wie

  • Makler- und Notargebühren
  • Grunderwerbssteuer
  • Gerichtskosten
  • Renovierungskosten

enthalten.

Liegt die Jahresnettokaltmiete bei 40.000 Euro und beträgt der Kaufpreis inklusive Kaufnebenkosten 500.000 Euro, ergibt sich daraus diese Berechnung:

40.000 Euro x 100 / 500.000 Euro = 8 Prozent.

Diese Bruttomietrendite ist für die Bewertung einer Immobilie als Investitionsobjekt noch nicht realistisch. Von der Jahresnettokaltmiete müssen noch verschiedene Kosten abgerechnet werden, beispielsweise:

  • Hausverwaltung
  • Instandhaltungsarbeiten
  • Abschreibungen

Daraus ergibt sich der Jahresreinertrag, der bei der Berechnung der Nettomietrendite angesetzt wird. Diese für die Bewertung bedeutende Form der Immobilienrendite wird folgendermaßen berechnet:

  • Nettomietrendite in Prozent = Jahresreinertrag x 100 / Kaufpreis

Von der Jahresnettokaltmiete von 40.000 Euro gehen Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung und Abschreibungen von insgesamt 8.000 Euro ab. Daraus ergibt sich ein Jahresreinertrag von 32.000 Euro. Die Nettomietrendite beträgt
32.000 Euro x 100 / 500.000 Euro = 6,4 Prozent.

Wie wirkt sich Fremdkapital auf die Immobilienrendite aus?

Aufgrund des sehr hohen Kaufpreises werden Immobilien zumeist mit einem Anteil Fremdkapital finanziert. Fremdkapital wirkt sich positiv auf die Immobilienrendite in Form der Eigenkapitalrendite aus. Die Zinsen, die für das Immobiliendarlehen zu zahlen sind, werden von der Jahresnettokaltmiete abgerechnet.

Um die Immobilienrendite als Eigenkapitalrendite zu berechnen, werden von der Jahresnettokaltmiete die Kosten und die Zinsen abgezogen. Daraus ergibt sich der Jahresertrag.

Die Formel für die Berechnung der Eigenkapitalrendite lautet:

  • Eigenkapitalrendite in Prozent = Jahresertrag x 100 / Eigenkapital

Welche Rolle spielt der Hebeleffekt bei der Immobilienrendite?

Die Immobilienfinanzierung setzt sich zumeist aus Eigenkapital und Fremdkapital zusammen. Als Berechnungsgrundlage für die Rendite zählt das Eigenkapital. Bei einer Finanzierung mit Fremdkapital steigt die persönliche Rendite für den Anleger, je höher der Anteil Fremdkapital ist. Daraus ergibt sich der Hebeleffekt.

Mit einem Eigenkapitalanteil, der niedriger als der Fremdkapitalanteil ist, kann die Rendite gehebelt werden. Anleger sollten jedoch das Risikomanagement nicht aus den Augen verlieren.

Was sollten Anleger bei der Immobilienrendite beachten?

Anleger, die in Immobilien investieren möchten, sollten sich bei der Immobilienrendite nicht von vermeintlich lukrativen Angeboten blenden lassen.

Bei der Rendite für Immobilien sollten Anleger darauf achten, dass

  • nicht die Warmmiete, sondern die Kaltmiete herangezogen wird
  • das Hausgeld beachtet wird
  • die Kaufnebenkosten berücksichtigt werden.