Mieterstruktur bei Immobilieninvestments

Bei der Kapitalanlage in eine Immobilie ist das Thema der Mieterstruktur ein wichtiger Aspekt.

Erwirbt man einen Neubau und möchte die vorhandenen Wohnungen vermieten, kann oder muss man sich selbst auf die Suche nach Mietern machen. Kauft man hingegen eine Bestandsimmobilie, ist bereits eine Mieterstruktur vorhanden.

Was ist eine Mieterstruktur?

Unter der Mieterstruktur versteht man die Gesamtheit aller in einer Immobilie zur Miete wohnenden Personen.

Diese können Einzelpersonen, Familien oder auch Wohngemeinschaften aus mehreren Personen sein. Alle zusammen ergeben die Mieterstruktur, welche einen mehr oder weniger vernetzten Verbund darstellt.

Vor- und Nachteile einer vorhandenen Mieterstruktur

Erwirbt man als Investor eine Immobilie, in der bereits Mieter wohnen, hat dies den Vorteil, dass man sich nicht erst auf die zeitaufwendige Suche nach Mietern begeben muss.

Zudem haben sich häufig Beziehungen zwischen den Bewohnern entwickelt, die auf das Wohnklima in der Immobilie einen positiven Einfluss haben und diese für zukünftige Mietinteressenten attraktiv macht.

Nachteilig kann eine bereits vorhandene Mieterstruktur für den neuen Eigentümer dann werden, wenn es im Haus Streitigkeiten gibt oder wenn vom vorherigen Eigentümer unseriöse Mieter übernommen werden.

Für viele Vermieter sind Mietnomaden ein großes Problem. Ihnen ist nur sehr schwer zu kündigen, sie zahlen keine Miete und hinterlassen die Wohnung bei ihrem Auszug in einem sanierungsbedürftigen Zustand.

Dies bedeutet für den Eigentümer hohe Kosten, die ihm in der Regel nicht erstattet werden.

Vor- und Nachteile der selbst gewählten Mieterstruktur

Investiert man in eine neue Immobilie ohne vorhandene Mieterstruktur, dann hat man den Vorteil, dass man sich die Mieter vollkommen selbstständig aussuchen kann.

Als Eigentümer sollte man dann vor allem Ausschau nach Mietern halten, die folgende Kriterien erfüllen:

  • solvent, also mit ausreichend hohem Einkommen
  • seriös wirkend und mit positiver Ausstrahlung
  • mit guter und dauerhafter Anstellung
  • guter Leumund durch den vorherigen Vermieter

Ein nicht unwichtiger Nachteil ist allerdings, dass man Zeit und auch Geld aufwenden muss, um die geeigneten Mieter zu finden. Natürlich kann man den Großteil dieser Arbeit einem Makler überlassen, die letzte Entscheidung allerdings liegt beim Investor.


Quellen

Friedrichsen, Stefanie: Nachhaltiges Planen, Bauen und Wohnen: Kriterien für Neubau und Bauen im Bestand »
Sammet, Steffi / Schwartz, Stefan: Immobilienkauf für Dummies »