Mietmultiplikator - Was ist das?

Durch die aktuell niedrige Zinslage und das sinkende Vertrauen vieler Bürger in klassische Bank-Anlagen, werden Immobilien als Finanzanlage immer interessanter.

Besonders in Großstädten und Ballungsgebieten erhoffen sich viele Investoren einen hohen Gewinn und die Rentabilität der gekauften Immobilie. Bei der ersten Suche nach Tipps zur Anlage fällt häufig das Wort "Mietmultiplikator", doch was hat es damit eigentlich auf sich?

Was ist ein Mietmultiplikator?

Der Mietmultiplikator ist ein Wert, der für Anleger und Käufer interessant ist. Er gibt an, wie rentabel die ausgewählte Immobilie bei einer Vermietung ist, bzw. wie viel Miete, abhängig vom Kaufpreis, verlangt werden muss, damit sich der Kauf der Immobilie lohnt.

Berechnet wird der Multiplikator, indem der Kaufpreis der zu erwerbenden Immobilie durch die realistisch zu erzielende Jahres-Kaltmiete geteilt wird.

Allgemein wird ein Maximalwert von 20 angegeben; hierbei wäre der Kaufpreis 20 mal so hoch wie die zu erwartende Netto-Kaltmiete eines Jahres. Das entspricht einer Rendite von ungefähr 5%. Fällt der Multiplikator höher aus, schmälert das dementsprechend die Rendite.

Warum ist eine Rendite unter 5% nicht sinnvoll?

Bei einer zu erwartenden Rendite von 5% muss beachtet werden, dass es nach dem Kauf der Immobilie noch Beträge gibt, die von der Rendite abgezogen werden müssen.

  • Da im Mietmultiplikator von der Nettomiete ausgegangen wird, müssen durchschnittlich ca. 1,25% für Instandhaltungskosten berechnet werden, die für den Besitzer der Immobilie anfallen
  • Im Normalfall wird eine Immobilie per Kredit finanziert, die eine Tilgung und Zinsen von ungefähr 1,5% beinhalten

Somit bleiben von der als Zielwert gesetzten Rendite von 5% noch 2,25% übrig. Je niedriger die Rendite durch den Mietmultiplikator ausfällt, desto schneller kann eine Immobilie in den finanziell roten Bereich abrutschen.

Welche Infos benötigen Investoren außerdem?

Ist die zu kaufende Immobilie unvermietet, wird der Makler selten einen Mietmultiplikator mit angeben. In diesem Fall ist es ratsam, sich den Mietspiegel der dazugehörigen Postleitzahl anzuschauen. Dort kann man nachvollziehen, ob die angestrebte Miete realistisch ist. In seltenen Fällen kann man vom Mietmultiplikator abweichen, wenn deutlich abzusehen ist, dass die Mietpreise in der Gegend in Zukunft deutlich ansteigen werden.