Renditekennzahlen für Immobilien

Die Rendite einer Investition wird mit verschiedenen Kennzahlen gemessen. Die Rendite gibt die "Verzinsung" der Investition in Prozent wieder und kann mit alternativen Geldanlagen und deren Zinssatz verglichen werden.

Mit dem eingesetzten Kapital soll die maximale Rendite erwirtschaftet werden. Der Immobilienerwerb ist eine Investition. Die Rendite wird mit den verschiedensten Renditekennzahlen bewertet.

Möglichkeiten der Geldanlage in Immobilien

  1. Eigennutzung: Man kauft eine Eigentumswohnung oder baut ein Haus und wohnt selbst darin. Bei der Selbstnutzung wird die Miete gespart.
  2. Wohnung oder Haus kaufen, dann vermieten: Es werden regelmäßig Mieteinnahmen generiert.
  3. Indirekt Geld investieren: Über Immobilienfonds oder Immobilienaktien. Das ist für Investoren mit geringem Eigenkapital lukrativ.

Renditekennzahlen für Immobilien: die Eigenkapitalrendite

Der durchschnittliche Jahresertrag des eingesetzten Kapitals (inkl. Zinssatz) wird mit der Eigenkapitalrendite gemessen. Es werden die Einnahmen, Ausgaben und die Finanzierung sowie die Steuer bei dieser Renditekennzahl für Immobilien berücksichtigt.

Die Eigenkapitalrendite wird mit der folgenden Formel ermittelt:

  • Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital

Die Eigenkapitalrendite hat wenig Aussagekraft, sie schaut nur in die Vergangenheit. Mögliche Wertsteigerung der Immobilie sowie Tilgungsleistungen werden nicht berücksichtigt.

Renditekennzahlen für Immobilien: die Objektrendite

Mit der Objektrendite werden verschiedene Immobilien verglichen. So wird mit dieser Renditekennzahl für Immobilien ermittelt, welches Objekt sich am meisten lohnt. Es werden die Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuerzahlungen bzw. -ersparnisse jedoch nicht die Finanzierung berücksichtigt.

Die Objektrendite wird mit folgender Formel ermittelt:

  • Mietreinertrag - Unterhaltskosten - Steuerlast = Objektrendite

Renditekennzahlen für Immobilien: die Mietrendite

Es gibt zwei Arten der Mietrendite, es werden die Brutto- und Nettomietrendite unterschieden.

Renditekennzahlen für Immobilien: die Bruttorendite

Die Bruttomiete lässt wichtige Kosten außer Acht, über den Erfolg der Investition entscheidet die Nettorendite.

Die Bruttomietrendite wird mit folgender Formel berechnet:

  • 100 x Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis des Objekts = Bruttomietrendite in %

Renditekennzahlen für Immobilien: die Nettorendite

Die Nettomietrendite berücksichtigt die Kaufnebenkosten (Maklerprovisionen, Notar- und Grundbuchgebühren sowie die Grunderwerbssteuer). Die nicht umlegbaren Verwaltungs- und Instandhaltungskosten fließen ebenfalls in die Berechnung ein.

Die Nettorendite kann als erste Renditeeinschätzung betrachtet werden. Die Nettorendite berücksichtig weder die Finanzierungskosten noch den persönlichen Steuersatz.

Die Nettomietrendite wird so berechnet:

Die Kaufnebenkosten werden zum Kaufpreis addiert. Von der Nettokaltmiete werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten abgezogen, das ist der Jahresreinertrag. Der Jahresreinertrag wird durch die Investitionskosten dividiert.

Vier Faustregeln zum Immobilienerwerb

Renditekennzahlen für Immobilien helfen, die Verdienstspanne einer Immobilieinvestition zu berechnen. Neben den Renditekennzahlen für Immobilien gibt es vier Faustregeln für den Immobilienerwerb:

Regel 1: Lage, Lage, Lage

Ruhige und stadtnahe Lagen mit guter Verkehrsanbindung ziehen Mieter magisch an. In Großstädten sowie in der Innenstadt sind die Kaufkosten und die Mieten höher. Lohnenswert sind Groß- und Universitätsstädte, die stark wachsen. Das Wohnangebot verknappt sich.

Regel 2: Qualität

Die bauliche Qualität sowie der Zustand sind für Mieter essentiell. Sanierungsbedürftige Objekte sind abschreckend. Gepflegte Häuser und ruhige Wohngegenden mit viel Grün sind begehrt.

Regel 3: Achtung, zweifelhafte Versprechen zu den Renditekennzahlen für Immobilien

Hinter vollmundigen Renditeversprechen verbirgt sich oft nur die Bruttomietrendite. Wichtig ist die Nettorendite!

Regel 4: Auf Preis der Immobilie achten

"Der Gewinn liegt im Einkauf!", je günstiger der Preis, umso besser ist die Rendite. Aber Achtung, in strukturschwachen Gebieten besteht ein hohes Leerstandrisiko.