Eine Immobilie als Renditeobjekt

Eine Immobilie zu kaufen, um darin selbst zu wohnen, ist der Traum vieler Menschen. Investoren haben hier andere Interessen und sehen eine Immobilie vor allem als Renditeobjekt an, mit dem sich Geld verdienen lässt.

Zu einem solchen Anlageobjekt wird eine Immobilie immer dann, wenn ein steigender Wert zu erwarten ist oder wenn sie durch ihre Vermietung einen Gewinn einbringt.

Ein Renditeobjekt kaufen

Wer ein Renditeobjekt kaufen möchte, der kann dies auf verschiedene Weise tun. Die einfachste Art ist der Erwerb mithilfe von Eigenkapital. Dadurch ist man unabhängig von Darlehen, die man erst zurückzahlen muss und die die Rendite einer Immobilie deutlich schmälern, zumindest bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens.

Etwas aufwendiger ist der Kauf einer Immobilie mithilfe einer Finanzierung durch die Bank. Hier bringt man zwar in der Regel Eigenkapital ein, muss aber dennoch einen größeren Teil des Kaufpreises über ein Darlehen finanzieren. Dadurch begibt man sich in eine längerfristige Abhängigkeit zum Kreditinstitut und muss zudem Zinsen für das geliehene Geld zahlen, profitiert allerdings vom Leverage Effekt.

  • Aufgrund wirtschaftlicher Gegebenheiten kann heute kaum noch ein Haushalt eine Immobilie ohne Bankdarlehen finanzieren. Momentan (Stand 2018) sind die Zinsen allerdings sehr niedrig, wodurch Immobilienkredite zu relativ günstigen Konditionen zu bekommen sind.

Renditeobjekt ohne Eigenkapital kaufen

Um eine Immobilie als Renditeobjekt zu kaufen, benötigt man unter Umständen nicht einmal Eigenkapital. In diesem Fall handelt es sich um eine Finanzierung, die unter der Bezeichnung Vollfinanzierung bekannt ist.

Bei einer solchen Finanzierung übernimmt die Bank nicht nur den Kaufpreis der Immobilie, sondern zahlt darüber hinaus noch die Kaufnebenkosten, die normalerweise durch das Eigenkapital gedeckt sein sollten. Eine Vollfinanzierung ist allerdings nicht für jeden geeignet.

Folgende Faktoren spielen bei der Bewilligung für die Bank eine wesentliche Rolle:

  • sicherer Arbeitsplatz
  • hohes Einkommen
  • gute Bonität
  • die Art der Immobilie

Vor allem die Immobilie selbst ist ein wichtiges Kriterium für die Bank. Je wertvoller sie ist und je besser sie sich als Renditeobjekt eignet, desto gewillter wird die Bank sein, den Kauf zu finanzieren. Sollte etwas schiefgehen, hätte sie immer noch Zugriff auf eine gut zu veräußernde Immobilie, die ihren finanziellen Verlust reduzieren würde.

Bei dieser Variante ist zu beachten, dass das zugrundeliegende Darlehen immer eine längere Laufzeit hat und nicht selten höhere Zinsen mit sich bringt, da die Darlehenssumme wesentlich höher ist, als bei einer klassischen Finanzierung.

Das bedeutet, dass die Rückzahlung länger dauert und die Raten ebenfalls höher ausfallen. Dies wiederum hat zur Folge, dass sich die Immobilie vermutlich erst zu einem späteren Zeitpunkt in vollem Umfang als Renditeobjekt erweisen kann.

Grundprinzip für ein Renditeobjekt

Selbst bei dem Kauf einer Immobilie mithilfe eines Darlehens kann diese von Beginn an als Renditeobjekt fungieren. Dafür muss die Grundregel eingehalten werden, dass man beispielsweise durch Mieteinnahmen mehr erwirtschaftet, als man Aufwendungen hat, zum Beispiel für die Instandhaltung der Immobilie oder für die Rate an die kreditgebende Bank.


Quellen

Anzenberger, Robert / Oppel, Kai: Immobilienkauf »
Rennert, Guido: Praxisleitfaden Immobilienanschaffung und Immobilienfinanzierung »