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Sanierungsstau bei renditenorientierten Immobilien

Wer eine Immobilie kauft, um damit eine Rendite zu erwirtschaften, der sollte nicht nur auf einen möglichst günstigen Kaufpreis achten, sondern auch darauf, dass es nicht zu einem Sanierungsstau kommt. Ein solcher führt nämlich zu höheren Kosten und kann eine Immobilie auf Dauer zu einer unrentablen Investition machen.

Was ist ein Sanierungsstau?

Unter einem Sanierungsstau versteht man das Versäumnis von Immobilieneigentümern in die Modernisierung oder Sanierung einer Bestandsimmobilie zu investieren. Die Ursache für einen Sanierungsstau ist meist in fehlendem Kapital zu finden.

Als Beispiel für typische Sanierungsstaus können hier öffentliche Bauwerke dienen, beispielsweise:

  • Behörden, Schulgebäude
  • Brücken
  • Autobahnen, Landstraßen

In diesem Beispiel führen meist nicht vorhandene oder zu geringe Einnahmen des Staates aus Steuermitteln dazu, dass die eigentlich dringend notwendigen Modernisierungen oder Sanierungen nicht vorgenommen werden können und es so zu einem Sanierungsstau kommt - immer mehr sanierungsbedürftige Objekte sammeln sich an und verfallen immer weiter.

Der Sanierungsstau und seine Folgen

Solange eine Immobilie in gutem Zustand ist, kann der Eigentümer mit hohen Einnahmen durch die Miete rechnen. Diese tragen zunächst dazu bei, die erworbene Immobilie zu bezahlen und sorgen später für die Erwirtschaftung einer ordentlichen Rendite.

Wer einen Sanierungsstau umgehen möchte, sollte frühzeitig damit beginnen, finanzielle Mittel für die Instandhaltung zurückzulegen. Nur so ist gewährleistet, dass notwendige Arbeiten durchgeführt werden können.

Gibt es solche verfügbaren Mittel nicht, kann sich ein Kreislauf in Gang setzen, der zum schnellen Verfall eines Gebäudes oder zumindest für stark steigende Kosten sorgt, etwa durch:

  • nachlassende Dämmung
  • veraltete Heizungssysteme
  • alte Stromleitungen
  • defekte Dachdeckung

Kommt es zum Stau, muss der Eigentümer aufgrund des schlechter werdenden Zustandes seiner Immobilie mit Einbußen bei den Mieten rechnen. Mieter sind dazu berechtigt diese zu mindern, sofern der Eigentümer Baumängel nicht behebt. Nur bei ausbleibendem Sanierungsstau und einer Immobilie auf dem neuesten Stand der Technik kann er hohe Mieten verlangen.

Ein Sanierungsstau an Immobilien hat zudem steigende Kosten zur Folge. Eine schlechte Wärmedämmung führt zu höheren Heizkosten und auch veraltete Elektroinstallationen können mehr Energiekosten nach sich ziehen. Zusätzlich kann der Investor durch den Sanierungsstau Geld verlieren, weil er bestimmte Ausgaben nicht mehr steuerlich geltend machen und als Werbungskosten absetzen kann.

  • Befindet sich ein Gebäude in einem sehr schlechtem Zustand, kann das Finanzamt unter Umständen Verluste, die dem Eigentümer aus der Vermietung entstanden sind und die er als steuerlichen Abzug geltend machen möchte, ablehnen. Dadurch kann ein nicht zu unterschätzender, finanzieller Schaden für den Immobilieneigentümer entstehen.

Wie man den Sanierungsstau umgeht

Wer nicht möchte, dass seine Immobilie aufgrund von Sanierungsstau verfällt, der kann beispielsweise ein Darlehen bei der Bank aufnehmen, um die notwendigen Mittel zu besorgen. Außerdem fördert der Staat energetische Sanierungen und Modernisierungen mit Zuschüssen.


Quellen

Kreth, Silke: Immobilienmakler und Investmentberater für Berufseinsteiger: Ich bin kein Hobbymakler »
Brunnengräber, Achim / Di Nucci, Maria Rosaria: Im Hürdenlauf zur Energiewende: Von Transformationen, Reformen und Innovationen »