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Die Wohnung als Anlageimmobilie

In Zeiten niedriger Zinsen kann man mit Sparbüchern oder längerfristigen Geldanlagen kaum noch Gewinne erzielen. Will man sein Geld also gewinnbringend investieren, muss man nach anderen Anlageformen Ausschau halten.

Eine Wohnimmobilie kann hierfür ideal sein, wenn man einige grundlegende Aspekte beachtet.

Mit einer Wohnung als Anlageobjekt kann man über viele Jahre regelmäßiges Einkommen generieren und gleichzeitig für die Altersvorsorge sparen, da man den Kredit für die Wohnung mit den Mieteinnahmen abbezahlt.

Welche Wohnung eignet sich als Kapitalanlage?

Möchte man angespartes Geld in eine Wohnimmobilie investieren, muss zunächst ein geeignetes Objekt ausfindig gemacht werden. Eine der wichtigsten Aspekte ist die Vermietbarkeit einer Immobilie.

Ein Luxus Appartement mit allen technischen Finessen kann zwar auf den ersten Blick ein interessantes Objekt sein, jedoch findet man schwer Nachmieter, die eine dafür angemessene Miete bezahlen können. Bei einer Wohnung als Anlageobjekt eignen sich deshalb vor allem solche Immobilien, die für viele Wohnungssuchenden als Mietwohnung infrage kommen.

Ein weiterer Gesichtspunkt bei der Investition in eine Wohnimmobilie als Kapitalanlageobjekt sind die Erwerbs- oder Anschaffungskosten. Diese setzen sich zusammen aus dem Kaufpreis, der Maklercourtage (die je nach Lage der Immobilie erheblich schwanken können), der Grunderwerbsteuer sowie weiteren Kosten für Notar und Eintragungskosten.

Insgesamt können diese so genannten Kaufnebenkosten etwa 12 Prozent des reinen Kaufpreises ausmachen.

Wie hoch ist die Rendite bei einer Wohnung als Kapitalanlage?

Je nach Lage und Ausstattung einer Immobilie können sich die Erwerbskosten für eine Wohnung stark unterscheiden. Dementsprechend ist auch der Mietpreis pro Quadratmeter sehr stark von standort- und marktbedingten Faktoren abhängig. Um die Rentabilität einer Wohnimmobilie im abgeschiedenen Dorf genauso beurteilen zu können, wie die einer Wohnung in der Großstadt, gibt es leicht zu errechnende Renditekennzahlen.

Mit diesen kann man unterschiedliche Wohnungen auf ihre Eignung als Kapitalanlage untersuchen und mit anderen Anlageformen vergleichen.

Die Rendite ergibt sich bei Immobilien aus der Jahresrohertrag geteilt durch die gesamten Erwerbskosten. Der Jahresrohertrag setzt sich zusammen aus der Kaltmiete (Mietzins ohne Nebenkosten) abzüglich der vom Eigentümer selbst zu tragenden Kosten wie den Verwaltergebühren, Zinsen für den Immobilienkredit sowie etwaigen Instandhaltungs- und Reparaturkosten.

Soll die Renditebetrachtung noch exakter ausfallen, müssen auch steuerliche Aspekte berücksichtigt werden. Der Jahresrohertrag wird um die jährliche Abschreibung verringert (der rechnerische Wertverlust der Wohnung, der mit zwei Prozent jährlich angesetzt wird) und anschließend mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

Wird diese Summe mit den gesamten Anschaffungskosten ins Verhältnis gesetzt, ergibt sich die reine Nettorendite, die mit der Rendite anderer Anlagemöglichkeiten (nach Abzug der Kapitalertragssteuer) vergleichbar ist.

Wie lange halte ich mein Kapital in einer Wohnung als Anlageimmobilie?

Eine Wohnung als Kapitalanlage sollte mindestens zehn Jahre in Besitz bleiben, da erst danach ein steuerfreier Verkauf möglich ist, falls die Immobilie an Wert gewonnen hat. Oft ist es ratsam, dies mit der Zinsbindung zu koppeln, da andernfalls meist hohe Vorfälligkeitsentschädigungen gegenüber der Finanzierenden Bank bezahlt werden müssen.

Ist die Immobilie schuldenfrei, sollte sie verkauft werden, da den Mieteinnahmen sonst weitaus weniger Ausgaben gegenüber stehen und die Steuerlast somit höher ausfällt.